Meilleur taux ne signifie pas meilleur prêt ou crédit immobilier

Une subvention peut parfois accompagner un financement spécifique pour l'acquisition d'un logement, neuf ou ancien. Comparez les offres de prêts bancaires !
8

Obtenir un taux défiant toute concurrence n'est pas synonyme d'affaire extraordinaire. Le type de prêt revêt une grande importance, et les conditions qui y sont rattachées doivent être étudiées avec le plus grand intérêt.

Aides et subventions des collectivités locales pour l'accession à la propriété de son premier logement

Qu'il s'agisse du Chèque Premier Logement à Marseille, du Prêt Paris Logement, ou de tout autre dispositif, les subventions et les prêts aidés sont soumis à des conditions d'octroi très précises. Les régions, les départements, les communautés urbaines et les communautés d'agglomérations proposent sur le site de l'ANIL (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement) des aides à l'accession à la propriété. Parfois cumulables, ces solutions s'appliquent à l'achat d'un logement neuf ou existant, avec ou sans travaux, et à la transformation d'un bâtiment en logement. Le premier réflexe de l'acquéreur immobilier consiste donc à vérifier si, pour la collectivité désirée, il existe une ou plusieurs aides à l'habitat .

Prêts réglementés pour le propriétaire occupant, exclusivement réservés à la construction ou à l'achat immobilier neuf : Pass-Foncier et PSLA (Prêt Social Location Accession)

  • L'attribution du Pass-Foncier est réservée aux acquéreurs primo-accédants, dont les ressources ne dépassent pas les plafonds d'attribution du prêt, et qui sont bénéficiaires d'une aide à l'accession sociale à la propriété. La notion de primo-accédant s'applique aux personnes qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années qui précèdent le dépôt de la demande de Pass-Foncier.
  • Le PSLA peut être consenti à des promoteurs publics ou privés, pour le financement de la construction ou de l'acquisition de logements neufs, après obtention d'un agrément préfectoral et la signature d'une convention. Les logements concernés seront occupés sous conditions de ressources. La particularité du PSLA accordé au vendeur réside dans la possibilité de transfert du prêt au titulaire du contrat de location-accession, au moment de la levée de l'option, pour le montant du capital restant dû.

Prêts réglementés pour l'immobilier neuf ou ancien, avec ou sans travaux : PTZ -PTZ+ dès 2011-, PAS, PC, PEL, CEL, 1% logement, prêt fonctionnaire, PLS, PLI

On distingue trois types de situation ouvrant droit à des prêts spécifiques:

  • Prêts réservés au propriétaire occupant: PTZ (Prêt à taux zéro) -PTZ+ dès 2011- et PAS (Prêt à l'accession sociale).
  • Prêts pour le propriétaire occupant ou bailleur-investisseur: Prêt conventionné et prêt aux fonctionnaires , Prêt Epargne Logement, CEL, Prêt Action Logement (1% logement).
  • Prêts réservés au propriétaire bailleur ou investisseur: PLS (Prêt Locatif Social), PLI (Prêt Locatif Intermédiaire).

Prêts immobiliers bancaires : le profil de l'emprunteur et l'épargne longue sont plus importants que l'apport initial

Avant toute autre considération, il faut savoir que le taux proposé par la banque pour le prêt ne dépendra que très rarement de l'apport initial au comptant. Les conditions d'octroi du crédit sont liées au montant des revenus de l'emprunteur, à son âge, à sa situation professionnelle, à son évolution de carrière. La capacité de remboursement est primordiale, et elle s'étudie au travers du ratio d'endettement (mensualités des différents crédits, rapportées aux revenus) et du "reste à vivre" (revenus disponibles au-delà des mensualités liées aux prêts). Les établissement prêteurs s'intéressent également à l'existence d'une épargne longue (assurance-vie, plans d'épargne, etc.), qui indique la capacité chez un investisseur à ne pas dépenser chaque mois l'intégralité de son revenu. Enfin, des mouvements bancaires incohérents au cours des trois derniers mois impacteront négativement l'étude du dossier.

Comparatif de prêts à partir du TEG, et autres conditions : ADI, hypothèque, PPD ou caution, frais de dossier, prêt modulable, éligibilité à l'APL

Un apport initial n'aura que très peu d'influence sur le taux de prêt proposé. En revanche, le montant à emprunter sera moindre, entrainant soit un crédit sur une durée plus courte, soit des mensualités moins élevées.

Seul le TEG ( Taux Effectif Global ) permettra réellement de comparer deux offres similaires, car il intègre l'ensemble des coûts liés à l'emprunt (ADI ( Assurance Décès Invalidité ), garantie ( hypothèque, PPD ou caution ), frais de dossier, etc.). Les frais de dossier se négocient parfois, et l'assurance emprunteur peut éventuellement être déléguée (souscrite auprès d'un autre assureur). L'organisme prêteur ne pourra s'y opposer si les garanties offertes par l'assurance concurrente sont au-moins égales à celles de l'assurance proposée avec le prêt. A l'ADI s'ajoutera parfois une assurance perte d'emploi.

Le coût de la garantie variera notablement selon la nature de celle-ci: hypothèque, PPD (Privilège de Prêteur de Deniers) ou Caution.

Enfin, les conditions d'utilisation de la modulation des échéances , ainsi que l'éligibilité du prêt à l'APL (Aide Personnalisée au Logement) pourront faire pencher le choix de l'emprunteur, notamment en cas de situation financière un peu tendue.

Sur le même sujet