Prêt immobilier : rachat ou renégociation selon le taux de crédit

TEC10 ou TME : deux indices d'évolution des taux de crédit. En période de hausse des taux, un rachat de prêt immobilier réclame une simulation de qualité.

Le rachat de crédit, parfois associé à une situation de surendettement , peut également être utile lorsqu'un investissement immobilier a été réalisé durant une période où les taux des prêts étaient élevés. En effet, ce sont souvent les circonstances de la vie qui occasionnent l'achat d'un appartement ou d'une maison, et non les opportunités de marché. Et s'il est effectivement judicieux de souscrire un prêt immobilier lorsque les taux sont bas, il s'avère généralement que les biens mis en vente, neufs ou anciens, sont alors proposés à un prix supérieur à leur valeur réelle. A l'inverse, lorsque les taux d'emprunt sont élevés, personne ne peut affirmer avec certitude qu'ils ne grimperont pas davantage, et les banquiers d'évoquer alors le vieux spectre de l'inflation moyenne à deux chiffres de la période allant de 1973 à 1983.

Bref, obtenir un crédit intéressant pour un bien non surévalué nécessite une certaine expertise en matière immobilière et financière, et parfois aussi un peu de chance.

Taux de crédit indexé sur l'indice TEC10

L'Etat a créé en 1996 l'indice TEC10 (Taux à Echéance Constante), qui indique le taux à 10 ans auquel l'Etat emprunte pour financer son budget. Le TEC10 vient compléter l'ancien TME (Taux Moyen des emprunts d'Etat) à taux fixe d'une durée supérieure à 7 ans.

Le TEC10 sert donc de référence aux banques pour fixer le taux d'intérêt des crédits, sachant que celles-ci empruntent elles-mêmes sur le marché financier à un taux légèrement supérieur à l'indice TEC10. Ainsi, selon l'Observatoire du Crédit Logement, le taux de crédit immobilier nominal moyen s'élevait à 3,27% (hors assurances et sûretés), au 4° trimestre 2010, pour une durée d'emprunt de 212 mois (soit 17,6 ans) en moyenne. Or, à la date du 04 février 2011, le TEC10 poursuit sa remontée pour atteindre 3,59%. Il sera dès lors difficile d'obtenir un crédit immobilier assorti d'un taux nominal fixe qui soit inférieur à 3,90% sur 20 ou 25 ans.

Un TME divisé par quatre en 20 ans, entre 1990 et 2010. Hausse de l'indice en 2011

Si le TME avait atteint en 1982 la barre des 18%, il se situait à 10,52% en septembre 1990, à 5,71% en janvier 2000 et à 3,17% en septembre 2005, pour remonter à 4,10% en janvier 2007, et jusqu'à 4,78% en juillet 2008, pour enfin redescendre à 2,74% en septembre 2010 (soit un indice presque quatre fois moins élevé qu'en 1990).

Ainsi, au second semestre 2008, les taux fixes hors assurances des crédits immobiliers, sur une durée de 20 à 25 ans, se situaient aux alentours de 5,45%. En 2010, la baisse cumulée des taux de crédit et des prix des biens immobiliers dans l'ancien permettait d'emprunter un montant 20% supérieur à celui de 2008, à mensualité et à durée égales.

Les crédits à l'habitat octroyés aux ménages et assimilés ont ainsi représenté 783,7 milliards d'euros d'encours en France en novembre 2010, alors que les taux sont historiquement bas (source: Banque de France).

Simulation de rachat de crédit à réaliser dans trois situations

En période de remontée des taux, la renégociation d'un crédit immobilier avec son banquier n'a généralement pas lieu d'être, sauf à utiliser l'option de modulation des échéances, si l'on souhaite alléger ses mensualités. En revanche, le rachat peut être envisagé si l'écart entre l'ancien et le nouveau taux avoisine un point, et si:

  • le prêt immobilier a été souscrit en 2008 à un taux élevé,
  • le prêt immobilier a été souscrit en 2001 ou 2002 -donc à taux élevé-, pour une durée supérieure à 20 ans, et si le montant restant dû s'élève au minimum à 70.000 euros,
  • le crédit est à taux variable et non capé, dans certains cas seulement.

Taux nominal et taux effectif global. Frais de sûreté, d'assurance, et de dossier, pour un prêt immobilier

Des indemnités pour remboursement anticipé (au maximum 3% du capital restant dû) seront dues si le prêt est à taux fixe, mais pas s'il est à taux variable. Il faudra également tenir compte des coûts suivants:

  • la mainlevée d'hypothèque éventuelle sur l'ancien crédit, puis la nouvelle sûreté (hypothèque, PPD ou caution) pour le nouveau prêt,
  • l'assurance ADI (et perte d'emploi éventuelle) du crédit immobilier, qui peut dorénavant être déléguée, à condition que la couverture de risques soit identique à celle proposée par l'organisme de crédit,
  • les frais de dossier.
taux nominal simulation détaillée

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