Location: qui doit assumer les réparations d'un logement loué?

Les réparations locatives sont souvent l'objet de litiges entre propriétaire et locataire: qui doit payer les réparations & les aménagements de la location?

Litiges entre propriétaire et locataire, obligations du bailleur et obligations du locataire, droits et devoirs en matière de réparations locatives sont des questions épineuses et qui provoquent fréquemment des frictions entre le bailleur et son locataire. Voici les règles régissant les réparations locatives, pour vous simplifier la vie en location.

Location: quelles sont les réparations locatives qui sont à la charge du propriétaire ou du bailleur?

Le bailleur ou le propriétaire est dans l'obligation de proposer à la location un logement décent. Ce terme pouvant être laissé à la libre interprétation de propriétaires peu soucieux du bien-être de leurs locataires, un " Guide du logement décent" est émis par le Gouvernement français afin de mieux encadrer ce concept.

Dans les faits, une location "décente" doit ne pas poser de risques à la santé et à la sécurité des habitants du logement. Remontées d'eau, infiltrations, matériaux de construction toxique comme l'amiante, mauvais état des portes et des fenêtres, installations électriques ou de gaz obsolètes, absence de système de ventilation suffisant en fonction de la superficie du logement, absence d'installation sanitaires ou de "coin cuisine" sont autant d'éléments indiquant un logement non décent et donc impropre à la location.

Il ne suffit pas que le logement en location soit pourvu d'équipements, ceux-ci doivent être en état de marche. Remplacement du chauffe-eau, du système de chauffage, pose d'un système de ventilation, et tous les travaux "importants" sont donc à la charge du bailleur ou propriétaire, et non du locataire. Vétusté, malfaçons, vices de construction, installations obsolètes au vu de la législation en vigueur sont autant de motifs que le locataire pourra invoquer pour exiger des réparations de la part du propriétaire.

Réparations locatives, entretien "en bon père de famille": quels sont les travaux à la charge du locataire?

Tout comme l'expression "logement décent", l'expression "en bon père de famille" qui est souvent proposée pour décrire l'attitude que le locataire doit avoir vis-à-vis du logement loué peut laisser libre cours à l'interprétation...

Concrètement, quels sont les travaux qu'un locataire doit payer? Il s'agit de "menues réparations" et de "travaux d'entretien courant" dont la liste figure dans le décret n°87-712 du 26 août 1987. Entretien des équipements, des installations, nettoyage, remplacement des vitres cassées, parquet détérioré... sont le type de réparations qui sont à la charge du locataire. Il va sans dire que celui-ci est responsable du renouvellement de ce qu'il a cassé dans le logement. N'hésitez pas à consulter la liste exhaustive de ce décret pour vérifier si les travaux de réparation du logement sont à la charge du bailleur ou du locataire, et de citer le texte de loi dans un courrier (envoyé en accusé-réception) en cas de litige avec un propriétaire ou un locataire récalcitrant.

Aménagement et transformation d'un logement en location: quels sont les droits du locataire ?

En dehors de l'entretien courant de son logement, le locataire est parfois tenté de réaménager l'appartement ou la maison en location, de refaire la décoration à son goût, voire d'abattre une cloison.... quels sont les droits du locataire en matière de transformation d'une location, et quelles sont les limites à ces transformations?

Rénovation des peintures, pose d'une nouvelle moquette, pose de placards intérieurs, remplacement de robinet rentrent par exemple dans le cadre des aménagements et rénovations que le locataire peut entreprendre sans que le propriétaire ne s'y oppose.

En revanche, pour les travaux dits de "transformation", selon la liste des obligations et devoirs du locataire dressée par la loi 89-462 du 6 juillet 1989 (article 7), le locataire doit obligatoirement obtenir un accord préalable et écrit du propriétaire avant de réaliser certains travaux dont la nature transforme le logement.

Par exemple, la pose d'une cuisine équipée, l'ouverture de portes ou de fenêtres, mais aussi d'éventuelles transformations du jardin comme l'abattage d'arbres ou de haies, nécessitent l'accord écrit du propriétaire. Attention : en cas de non obtention de cet accord, le locataire sortant du logement pourra être tenu de remettre les lieux en état, et ne pourra de toute façon demander aucun dédommagement ou remboursement pour ces travaux réalisés sans l'accord du propriétaire.

En cas de litige avec un propriétaire au moment de l'état des lieux de sortie pour ces travaux de rénovation ou de réaménagement et de transformation, n'hésitez pas à consulter ces textes de loi car l'interprétation de la limite entre rénovation et transformation est parfois difficile à fixer!

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