Le diagnostic immobilier sous le feu des projecteurs

On parle de mafia, de diagnostics truqués... Difficile pour les acheteurs de se fier au dossier technique fourni par les agences immobilières.
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Le dossier de diagnostics techniques (DDT) doit obligatoirement accompagner le contrat de vente d'un bien immobilier et doit être établi par un diagnostiqueur certifié indépendant. Mais devant la crise de l'immobilier et les pressions des propriétaires, l'indépendance morale de ces derniers est sérieusement remise en question. Quelques scandales vont obliger la loi à mieux encadrer le champ d'exercice des techniciens, pour garantir aux acquéreurs une expertise sérieuse des biens qu'ils convoitent.

Le diagnostic immobilier, petit rappel

Dans le cadre d'une vente ou d'une location, les propriétaires doivent faire procéder à différents examens de leur bâtimentpour fournir aux acquéreurs un descriptif précis de la salubrité et de la sécurité du logement.

  • Le diagnostic plomb : obligatoire pour les constructions antérieures à 1949.
  • Le diagnostic amiante : obligatoire pour les constructions antérieures à 1997.
  • Le diagnostic gaz et électricité : obligatoire pour des installations intérieures de plus de 15 ans.
  • Le diagnostic termites : obligatoire dans certaines régions et zones déterminées par arrêté préfectoral.
  • Le diagnostic de surface : Loi Carrez pour les lots en copropriété, Loi Robien pour les autres.
  • Le diagnostic de performance énergétique : obligatoire pour toutes les ventes ou location. Il établit une notation de A à G.
  • Le diagnostic des risques naturels et technologiques : obligatoire selon les régions et les zones déterminées par arrêté municipal.

Diagnostiqueur, un métier « moral »

Les techniciens effectuant ces diagnostics sont formés et diplômés, et doivent exercer leur activité en toute indépendance, pour éviter les conflits d'intérêt. Du résultat de leur expertise dépend la sécurité des futurs occupants d'un logement, qu'elle soit physique ou financière. L'erreur est humaine, et des erreurs de diagnostic aux conséquences graves peuvent faire dire qu'il s'agit d'un métier « à risques », qui obligent les diagnostiqueurs à se couvrir avec des assurances adéquates, en cas de litiges entre acheteurs et vendeurs. La profession s'est entourée d'une éthique professionnelle dont, fort heureusement, la plupart des membres ont conscience. Ce n'est malheureusement pas toujours le cas, comme le montrent certaines « fraudes aux diagnostics » constatées ces derniers mois.

DPE : quand le scandale arrive

Cest l'UFC-Que Choisir ? qui a mis le doigt là où ça fait mal en février 2011 en faisant une étude comparative sur la qualité des DPE (diagnostic de performance énergétique). L’étude constate des « écarts effarants » ( Le Télégramme) entre plusieurs DPE effectués sur le même logement. Il fallait cependant passer par ce test pour mettre en exergue un problème majeur concernant la procédure du diagnostic immobilier.

C’est en effet au vendeur de faire effectuer le dossier de diagnostic technique. L’urgence de vendre, les intérêts financiers ont parfois raison de l’éthique et entre les « arrangements » entre vendeurs et diagnostiqueurs, ou les prix tirés vers le bas, cette visite d’expertise peut vite se transformer en inspection truquée. On sait par ailleurs que certains diagnostics sont effectués par téléphone, et le résultat faxé quelques minutes après*. Sur leur site www.diagnostiqueur-immobilier.fr , un sondage montre que 42,37 % des techniciens subissent assez souvent des pressions lors d’un diagnostic de performance énergétique en vue d’un prêt à taux zéro. Certains perdent même leur contrat avec les agences immobilières s’ils refusent d’afficher la note D au lieu de E.

Les victimes sont les acquéreurs, n’ayant pas le moyen de vérifier la validité ni l’authenticité des DDT. Faire procéder à une contre-expertise par un autre diagnostiqueur a un coût, et il n’est pas normal que ce coût soit reporté sur un acheteur qui, à ce stade, n’est que « potentiellement » acheteur. Un DPE mal évalué peut avoir de lourdes conséquences financières en termes de dépenses d’énergie, mais de lui dépend également le prêt à taux zéro. Dans tous les cas, ce sont les acquéreurs qui subissent les dérives de cette profession.

Diagnostic termites, des déclarations non effectuées

Les termites font partie des parasites, pouvant, dans certains cas, rendre un logement impropre à l’habitation. Lorsqu’un propriétaire constate la présence de termites chez lui, il doit obligatoirement en informer la mairie (ou la préfecture) de sa commune. Beaucoup de propriétaires « oublient » de le faire, trompant ainsi les statistiques. L’état d’infestation des zones est donc mal défini, rendant parfois le diagnostic termites non obligatoire alors qu’il devrait l’être. Il faut mentionner à ce titre que toute déclaration non effectuée est passible d'une amende.

On devrait s'attendre, dans les mois et années à venir, à voir arriver de nouveaux décrets pour peaufiner les différentes lois encadrant le diagnostic immobilier, permettant entre autres de rendre opposable le DPE (et pourquoi pas les autres diagnostics) entre vendeurs et acheteurs.

Les résultats de l'enquête DPE sont consultables sur le EFC-Que choisir ? de mars 2011.

* Forum des diagnostiqueurs

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