À quoi sert la garantie décennale ? Intérêts, limites, bon usage

Les travaux de construction, de rénovation ou restauration, réalisés par une entreprise sur votre maison ou piscine gagnent à être couverts par cette assurance, pensez-y.
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Brandie par certain, oubliée par d’autres, la garantie décennale est à prendre très au sérieux dés lors que vous envisagez de faire construire ou rénover dans l’immobilier. Mais quelle est donc cette garantie ?

La garantie décennale, qui doit la souscrire ?

Celui qui doit souscrire cette garantie est le maître d’œuvre , pour un chantier déterminé ; c’est-à-dire l’entreprise (ou la personne) qui réalise les travaux, et qui doit avoir souscrit une garantie décennale dans le corps de métier sur lequel elle intervient. Cela englobe des professions évidentes tels que les entrepreneurs, les architectes, et les techniciens mais également des vendeurs d’immeubles, des bureaux d'étude, des contrôleurs techniques et ingénieurs-conseils, ou toute personne mandatée par le propriétaire de l'ouvrage.

REMARQUE IMPORTANTE : la garantie décennale s’applique pour l’auto constructeur. Si vous construisez ou rénovez vous-même votre maison, votre toiture, votre piscine... et que vous revendez votre bien moins de 10 ans après, vous êtes déclaré responsable si des problèmes apparaissent sur la construction. Si sur votre chantier vous faites appel à des entreprises, vous devez souscrire une assurance dommage ouvrage, en tant que  maître d’ouvrage , et vous assurer que chaque entreprise (maître d’œuvre) réalisant des travaux a bien souscrit une garantie décennale dans le corps de métier sur lequel elle intervient.

À qui bénéficie la garantie décennale ?

Elle profite au maître d’ouvrage, c'est-à-dire celui qui a commandé les travaux.

Il peut s’agir du propriétaire du terrain ou du bien, mais pas obligatoirement ; il s’agit en tout cas en premier lieu du détenteur du permis de construire. Ce peut être une personne physique, vous en l’occurrence, ou une personne morale (SCI, par exemple).

Mais la garantie décennale concerne également l'association syndicale, le syndicat de copropriétaires, ainsi que les acquéreurs successifs du bien concerné.

REMARQUE : les acquéreurs successifs de votre bien, et quelque soit leur nombre (même si le bien change deux ou trois fois de propriétaire, donc), peuvent se retourner contre vous tant que la garantie décennale, supposée exister, court, en cas de problèmes.

Pour quels types de travaux s'applique la garantie décennale

L’article 1792 du Code Civil indique clairement le cadre de la responsabilité du constructeur : celle-ci est engagée sur " les malfaçons qui compromettent la solidité et l'étanchéité d'un édifice, ou le rendent impropre à l'usage auquel il est destiné ". Cette définition s’applique donc autant aux travaux de construction que de rénovation ou d’extension, d'agrandissement.

Le gros œuvre est totalement pris en compte dans ce cadre (murs, charpentes, escaliers, sols, canalisations…) mais aussi, par extension, de nombreux travaux de rénovation ou d’aménagement : installation de chauffage, réfection de carrelage, piscine et pool house, véranda, ravalement de façade... ainsi que les travaux influant sur des éléments liés aux ouvrages de base du bâtiment ou affectant la solidité des constructions.

La garantie décennale joue dès lors qu'un désordre n’autorise pas d'utiliser sans inconvénient notoire le bâti, en conformité avec sa destination. Même des dommages résultant d'un vice du sol, sont intégrés à la notion de préjudice entrant dans le cadre de la garantie, d’où l’importance des études de sol en cas de modification notoire d’un ouvrage ou d’une nouvelle construction (y compris garage, piscine, bungalow…). Sont pris aussi en compte les éléments d’équipement qui font indissociablement corps avec l'un des ouvrages. Selon les articles 1792 et 1792-2 du Code civil, " un élément d'équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l'un des ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s'effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage ".

Quelques exemples d’application de la garantie décennale

La diversité des cas où les tribunaux ont fait jouer l’application de la garantie est grande ; en voici quelques exemples qui font jurisprudence ces 50 dernières années : la fragilité d’une cheminée extérieure, des sols carrelés fissurés, des micro fissures dans des murs provoquant des problèmes d’infiltration d’humidité dans le logement, des problèmes d’isolation phonique ou thermique, des chauffages trop bruyants ou n’assurant pas le chauffage des lieux, et même des baies vitrées d'une piscine qui, ne s'ouvrant plus, interdisent une utilisation de plein air !

Ainsi, tout désordre qui témoigne d'une atteinte à la durabilité de l'ouvrage, le rendent plus vulnérable à l'action du temps ou en interdise correctement son usage peuvent entrer dans le champs de la garantie décennale. À l’inverse, et très clairement, tout désordre dont les conséquences sont simplement esthétiques n'entrent pas dans le champ de la garantie.


Précieux conseils lorsque vous prévoyez travaux, construction ou rénovation

Si vous faites appel à un courtier en travaux , il faut absolument le choisir parmi ceux qui s’engagent à vérifier la solvabilité des entreprises et leur mise à jour de leurs cotisations d’assurances relativement aux garanties.

Si vous faites appel directement à une entreprise, demandez à celle-ci un justificatif de souscription de la garantie décennale, mais vérifiez bien que celle-ci s’applique aux travaux que l’entreprise réalise pour vous, faute de quoi l’assurance dommage ouvrage ne servira à rien. En tout état de cause, avant signature d’un contrat de travaux, vérifiez que l’entreprise sollicitée est bien à jour des paiements de ses primes d’assurances.

Si vous réalisez les travaux vous-mêmes, mieux vaut être certain de la validité de ce que vous faite ou ne pas vendre ensuite votre bien dans les 10 années qui suivent, car cette votre responsabilité qui est en jeu en cas de problème, et une cause possible d'annulation de vente. 

Sachez enfin que, plus globalement, les entreprises doivent vous offrir une gamme de garanties : décennale, biennale, de parfait achèvement, de livraison.

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Cet article est rédigé avec les sources d’information suivantes :

Bureau Central de Tarification (BCT)

Code civil

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