Quels types de travaux peut-on déduire de ses revenus fonciers ?

Les investisseurs peuvent déduire de leurs revenus fonciers le montant de certains travaux réalisés l'année précédente dans les logements loués non meublés.
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La déduction fiscale est une aubaine pour les investisseurs qui souhaitent rentabiliser au mieux leur investissement et payer moins d'impôts.Mais en la matière, la plus grande rigueur est de mise puisque seules certaines catégories de travaux sont effectivement déductibles.

Charges non récupérables auprès des locataires, il s'agit de distinguer les travaux déductibles fiscalement de ceux qui ne le sont pas et d'éviter ainsi un revers de l'administration fiscale.

Les travaux d'amélioration déductibles

Seuls les travaux dits "d'amélioration" effectués dans les locaux d'habitation ou d'une dépendance immédiate d'un tel immeuble sont déductibles des revenus fonciers. Il s'agit là de tous les travaux qui visent à apporter un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions de vie du futur locataire, sans pour autant modifier la structure de l'immeuble.

Sont ainsi considérés comme tels, l'installation d'une nouvelle chaudière, le remplacement des fenêtres ou la rénovation du système électrique.

Les travaux de construction et de reconstruction non déductibles

A l'inverse, certains travaux certes importants et couteux, mais assimilés à des dépenses de construction ou de reconstruction, ne sont pas déductibles des revenus fonciers.

Il en est ainsi de la réfection d'une toiture ou d'une charpente, de la démolition et de la reconstruction d'un escalier ou encore de la redistribution complète de l'espace intérieur du logement.

Toutefois, lorsque la restructuration ne porte que sur certaines parties du logement, comme par exemple le déplacement d'une cloison destiné à la création d'une salle de bain, l'administration fiscale admet la "qualification" de travaux d'amélioration, déductibles des revenus fonciers.

Les travaux d'agrandissement non déductibles

De la même façon, les travaux dits "d'agrandissement", qui correspondent à une restructuration complète après démolition intérieure d'une unité d'habitation et suivie de la création d'aménagements neufs, ne sont pas déductibles.

Ainsi, les dépenses liées à la création d'une extension, d'un nouvel étage ou d'une véranda, ne sont pas déductibles des revenus fonciers.

Comment distinguer la nature des travaux lors de travaux globaux ?

Si le propriétaire bailleur réalise les travaux lui-même ou fait appel à des entreprises spécialisées, il pourra aisément justifier de la nature des travaux réalisés par le libellé des factures (facture d'achat du matériel ou de l'intervention du professionnel).

Ainsi, la facture pour l'achat de nouveaux convecteurs électriques ou pour l'intervention du plombier chauffagiste pour l'installation d'une nouvelle chaudière, justifiera de l'amélioration du système de chauffage du bien loué.

Pourtant, certains investisseurs n'hésitent pas, afin de gagner du temps, à confier l'intégralité la réalisation de la rénovation à une seule entreprise de bâtiment. Résultat, travaux d'amélioration déductibles, et travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement non déductibles, font l'objet d'une seule et même facture, peu détaillée. Il devient alors difficile voire impossible, de justifier auprès du fisc la déduction fiscale d'une partie des travaux.

Il convient dans ce cas d'exiger des artisans, le détail des travaux réalisés sur la facture afin d'éviter une remise en cause de la déduction.

Dernière mise en garde dans le cas de travaux globaux, certaines dépenses d'amélioration ne seront pas considérées comme déductibles fiscalement dès lors qu'elles sont considérées comme "indissociables" des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement réalisés simultanément.

En cas de doute, n'hésitez pas à contacter un conseiller de votre centre des impôts ou sur la plateforme "Impôts-Service" au 0810 467 687, du lundi au vendredi de 8h à 22h et le samedi de 9h à 19h.

sources: "Notice pour remplir la déclaration spéciale des revenus fonciers de l'année 2010 " rubrique "dépenses de réparation, d'entretien ou d'amélioration"

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