L'investissement immobilier locatif : les règles à connaitre

Vous avez décidé d'investir dans la pierre ? Voici quelques repères pour réaliser au mieux un investissement immobilier locatif
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Pour réaliser au mieux un investissement immobilier locatif, prendre soin de bien choisir l’emplacement du bien est fondamental. Pour une rentabilité fiscale et financière maximum, mieux vaut investir dans les grandes villes. Certes le prix d’achat est supérieur, mais les loyers sont aussi plus chers qu’ailleurs et les gains, au final, sont plus importants. De même les petites surfaces se louent proportionnellement plus chères que les grandes. Certaines précautions doivent être prises. Le montant de la taxe foncière et de la taxe d’habitation doit faire l’objet d’un soin particulier car il varie d’une localité à l’autre. Enfin il est nécessaire de se renseigner précisément sur les commodités d’accès, le réseau de transports, la présence d’écoles, de commerces de proximité, d’installations sportives.

Les régimes de location et les avantages fiscaux

Réaliser un investissement immobilier locatif demande d’étudier au plus près les régimes de location et leurs avantages fiscaux. Si des régimes comme le régime classique ne donne lieu à aucune déduction fiscale d’autres peuvent s’avérer être très profitable. Ainsi louer en microfoncier permet au bailleur de n’être imposer qu’à la hauteur de 70 pour cent du revenu des loyers. Cependant ce montant ne doit pas dépasser 15000 euros par an. Louer en Scellier permet aussi de fortes réductions d’impôts. Il y a aussi certaines conditions à la clé. Le propriétaire bailleur s’engage à louer un logement neuf ou réhabilité pour une durée minimale de neuf ans et à respecter des plafonds de loyer établis par l’état, différents suivant les régions. Réhabiliter de vieilles demeures dans des secteurs sauvegardés et les louer en Malraux peut être aussi une excellente solution pour profiter de fortes réductions d’impôt. Avec l’obligation aussi de respecter une durée de location minimale de neuf ans.

Louer solidaire

Le bailleur s’engage à louer à des ménages modestes, à un prix inférieur au marché, et l’état s’engage en contrepartie à des garanties financières et à des déductions fiscales pouvant atteindre 70 pour cent des revenus locatifs. Solibail, constitue ainsi un relais pour ce type d’opération. Le bailleur conclut un bail avec cette association qui s’occupe de relouer à des personnes modestes avec à la clé l’assurance de percevoir les loyers et les abattements fiscaux. L ’Anah a mis aussi en place un dispositif similaire afin de favoriser ce type de location avec l’engagement de conclure un bail de six ou neuf ans avec le locataire.

Bien choisir son locataire

Hors mis les cas de la location solidaire, réussir un investissement immobilier locatif demande de bien choisir son locataire et s’assurer de sa solvabilité. La règle demande en général que les revenus du locataire soient trois fois supérieurs au montant du loyer. Et si le bailleur prend une assurance pour loyers impayés, l’assureur exigera cette condition. Il est nécessaire de s’assurer que le locataire est bien en CDI, et de s’informer sur sa situation familiale. Dans tous les cas le propriétaire doit demander une caution, c'est-à-dire un tiers s’engageant à payer le loyer en cas de manquement. Pour trouver un bon locataire, procéder de bouche à oreille peut offrir une excellente garantie. Les petites annonces comme locservice par exemple peuvent être aussi un bon moyen de tomber sur la perle rare

Calculer la rentabilité

Pour calculer la rentabilité du bien et réaliser au mieux l’investissement immobilier locatif, il est essentiel après les recettes locatives et la fiscalité d’établir le montant des charges courantes. Si le propriétaire donne à gérer son bien à un administrateur, il devra imputer cette dépense à son revenu, ce qui constitue en général entre cinq et dix pour cent des revenus locatifs annuels. Il faudra ensuite procéder à l’entretien régulier de l’habitation qui s’élève lui aussi entre cinq et dix pour cent des revenus locatifs. Si les dépenses d’entretien sont à la charge du locataire, certains travaux comme une chaudière défectueuse, une robinetterie cassée sont du ressort du propriétaire. Il faut savoir que certaines charges incombant au propriétaire sont récupérables sur le locataire. C’est le cas des frais liés aux réparations de l’ascenseur, du chauffage collectif, de l’entretien des poubelles, des frais de ménage des parties communes…

Réussir un investissement immobilier locatif demande de connaitre certaines règles et de s’informer sur le marché. Certes la pierre comme un autre est soumis à des fluctuations mais elle a l’avantage de se financer à crédit ce qui n’est pas le cas pour des actions en Bourse par exemple. Rien que pour cette seule raison l’investissement immobilier locatif demande à être étudié.

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