Faut-il renégocier son prêt immobilier ?

Les taux d'intérêt des crédits immobiliers n'ont jamais été aussi bas. C'est peut-être l'occasion de renégocier son emprunt ? Pourquoi ? Comment ?
8

Avec des taux d'intérêt au plus bas depuis 1946 (3.05 % sur 10 ans; 3.35 % sur 15 ans; 3.55 % sur 20 ans; 3.70 % sur 25 ans en moyenne début novembre 2010), c'est le moment de contracter un prêt immobilier. Rageant pour ceux qui ont déjà effectué cette opération il y a quelques années avec des taux de l'ordre de 5, 6 ou 7 % ! Il y a pourtant une solution pour profiter de l'aubaine : renégocier son prêt immobilier.

Qu'est-ce que ça veut dire ? Est-ce vraiment intéressant ? Comment faut-il faire ? Quels sont les pièges à éviter ? Voici des pistes de réponses à toutes ces questions.

Renégocier un prêt immobilier : de quoi s'agit-il ? Cela consiste à contracter un nouveau crédit immobilier à un taux plus avantageux que celui du prêt initial obtenu quelques années auparavant afin de rembourser ce dernier pour gagner de l'argent de manière soit à réduire la mensualité, soit à diminuer la durée du prêt.

Quand faut-il renégocier son prêt et à quelles conditions ?

Rappelons tout d'abord de quoi est composée la mensualité pour mieux comprendre ensuite pourquoi il peut être intéressant ou non de renégocier son crédit.

La mensualité d'un prêt est composée, d'une part d'intérêts, d'autre part d'une portion du capital. La part respective des intérêts et du capital varie dans le temps: au début, la mensualité est composée presque exclusivement des intérêts, à la fin presque uniquement de capital. On peut vérifier cela en consultant le tableau d'amortissement du prêt et voir ainsi, quelle est la part la plus importante, le capital ou les intérêts dans la dernière mensualité payée.

Ainsi, par exemple, pour un prêt sur 15 ans, à taux fixe et mensualités constantes, le capital représente 10 % de l'échéance au bout d'un an, 48 % au bout de cinq ans et 93 % au bout de huit ans. Pour un prêt sur 20 ans : 8 % au bout d'un an, 36 % au bout de cinq ans, 67 % au bout de 15 ans et 90 % au bout de 20 ans.

Il est donc plus intéressant de renégocier son crédit immobilier dans les premières années du prêt, c'est-à-dire quand la part des intérêts est la plus forte afin de réaliser un gain plus important. Pour que l'opération soit la plus avantageuse, il ne faut pas que le capital soit remboursé à plus de 70% et en général, lorsque la moitié de la durée n'est pas dépassée.

Il faut également tenir compte du montant du capital restant à rembourser, plus il est important, plus on sera gagnant à renégocier son crédit. Les spécialistes estiment qu'en dessous de 50 000 euros, le jeu n'en vaut guère la chandelle, car comme nous le verrons plus loin il y a des frais qui s'ajoutent. S'il s'agit d'un "petit" prêt, renégocier ne sera pas intéressant.

Enfin, bien évidemment, cela dépend du taux du crédit initial. Ainsi, il faut que le différentiel de taux (écart entre le taux du crédit initial et le taux du nouveau crédit) soit d'au moins un point de poucentage. Plus l'écart est important, plus on y gagne.

Comment faire et à qui s'adresser? Il y a en fait deux solutions: soit on s'adresse à sa banque, c'est-à-dire celle où le prêt initial a été souscrit, soit on s'adresse à la concurrence.

Dans un premier temps, il convient de voir avec sa banque s'il est possible de négocier un taux plus bas. C'est la solution la moins coûteuse mais les banquiers sont assez réticents car eux perdent de l'argent dans cette opération (manque à gagner puiqu'ils toucheront moins d'intérêts). En général, seuls les très bons clients obtiennent un geste de leur banquier.

La deuxième solution consiste à faire jouer la concurrence en consultant plusieurs établissements bancaires ou un courtier en crédits pour obtenir le meilleur taux.

Dans ce cas, cela consiste à obtenir un deuxième prêt pour rembourser le premier. Cela entraîne donc des frais (frais de dossier, frais de garanties...).

Quels sont les formalités et les frais d'un rachat de crédit ? Souscrire un prêt auprès d'une nouvelle banque entraîne des formalités assez lourdes: il faut fournir des justificatifs de revenus, signaler les prêts en cours pour que la banque évalue la capacité d'endettement, respecter les délais légaux... Cela peut prendre plusieurs mois.

Il faudra s'acquitter des frais de dossier (1 % du capital emprunté plafonné à 500 euros), des éventuels frais de garantie du nouveau crédit (2% du capital emprunté) mais aussi ceux de la levée de garantie devant notaire en cas d'hypothèque sur le premier prêt. Les frais de prise et de levée d'hypothèque peuvent donc atteindre au total jusqu'à 5 % du montant emprunté.

A tout cela, il faut ajouter les indemnités de remboursement anticipé à verser à sa banque initiale (six mois d'intérêts ou 3% du capital restant dû).

Au total, ces sommes peuvent peser sur la décision : il faut bien calculer si, malgré ces frais, il y a toujours un avantage à rembourser le premier crédit.

Attention aux assurances

Qui dit nouveau prêt, dit nouvelle assurance décés-invalidité. Il convient de bien vérifier si les taux d'assurance n'ont pas augmenté par rapport au premier crédit. Dans ce cas, bien intégrer ce coût supplémentaire dans la simulation. Il se peut aussi que l'on puisse faire des économies, les taux d'assurance variant d'une banque à l'autre.

Il faut aussi bien faire attention aux garanties prises en charge (décés, invalidité totale et temporaire, chômage...) ainsi qu'à la quotité proposée (100 % par tête ou 50 % qui peut s'avérer suffisant dans certains cas).

Quelle stratégie choisir : réduire le montant de la mensualité ou diminuer la durée du crédit ? Une fois la décision prise de contracter un nouveau prêt et de rembourser l'ancien, il faut encore choisir parmi deux possibilités qui s'offre à l'emprunteur:

  1. réduire le montant de la mensualité,
  2. diminuer la durée totale du prêt.

En conclusion, le rachat de crédit ou renégociation de crédit peut être intéressant si:

  • le différentiel de taux est d'au moins 1%,
  • le capital restant dû est de plus de 50 000 euros,
  • le prêt n'est pas trop ancien (ne pas avoir dépassé la moitié de la durée de remboursement du prêt).

Voir tous les articles du même auteur

Sur le même sujet