XAVIER PESTEL

Publié dans : Les articles Économie & Finances de Xavier Pestel

Constat du dispositif Duflot 4 mois après son lancement

Retour sur les 4 premiers mois du dispositif de défiscalisation créé par Madame la Ministre Cécile Duflot.

Une situation d'urgence

Malgré 2 millions de logements vacants et des dispositifs successifs d'incitation à la construction de logements nouveaux, la France conserve plus de 3 millions de Français sans logement décent.

La Ministre de l'Egalité des territoires et du Logement, Cécile Duflot, a mis en œuvre un plan de solidarité nationale pour garantir à chaque Français le droit au logement initié sous Sarkozy.

Priorité au logement

Bien que la mission confiée à Cécile Duflot voit son budget diminuer de 5,6 %, la ministre réaffirme la place prioritaire du logement dans les politiques gouvernementales par l'inscription de 9,8 milliards d'euros au budget 2013 et la mobilisation des acteurs privés autant que publics doivent permettre la construction annuelle de 150 000 nouveaux logements locatifs sociaux.

Le dispositif fiscal Duflot, inscrit dans la loi de finances 2013, poursuit deux objectifs :

  • construction de 500 000 nouveaux logements dont près du tiers en logements locatifs sociaux, dans les secteurs à forte pression ;
  • rénovation du parc existant avec prise en compte des normes environnementales.
Il permet aux particuliers d'obtenir une réduction d'impôt en investissant dans le logement locatif neuf à basse consommation, sous condition de loyer plafonné (environ 20% moins cher que le prix du marché), pendant une durée minimale de 9 ans.

Les plafonds de loyers au mètre carré varient selon les secteurs définis (voir la carte : http://www.territoires.gouv.fr/IMG/pdf/L12016_zonageABC.pdf) : de 8,50 euros pour un T3 en zone A1 à 19,82 euros pour un T1 en zone B2.

Si les logements Duflot bénéficient de loyers plafonnés et sont loués sous conditions de ressources, ils s'adressent à des locataires jouissant de ressources intermédiaires.

Les risques de se retrouver avec des loyers impayés après quelques mois sont donc limités.

Cas concret de la loi Duflot

La réduction d'impôt s'élève à 18 % du prix d'acquisition du logement limité à 300 000 euros, soit une réduction maximale de 6000 euros par an pendant 9 ans.

Exemple d'investissement :

Pour l'acquisition d'un T2 neuf de 45 m², à 200 000 euros, la réduction d'impôt est de 4000 euros annuelle, soit un total de 36 000 euros.

En compensation, un loyer de 817 euros pourra être perçu si le bien est à Paris (zone éligible la plus tendue) (425 euros s'il se trouve à Limoges - valeur 2013).

Il est possible de réaliser une simulation Duflot en ligne pour connaître son éligibilité à ce dispositif.

Outre les bénéfices financiers liés à la défiscalisation et aux revenus complémentaires que constituent les loyers, le particulier peut se constituer un patrimoine immobilier sans apport initial.

Le volet outre-mer du dispositif Duflot est encore plus intéressant : pour un logement neuf situé dans les départements d'outre-mer, la réduction d'impôt s'élève à 29 % contre 18 % en métropole.

Dans l'exemple précité, la réduction serait de 6444 euros par an, soit un total de 58 000 euros.

Un complément de la loi de finances 2013

La loi de mobilisation générale pour la construction de logements dite « loi Duflot » de janvier 2013, complète le dispositif de la loi de finances 2013 :

  • Elle mobilise le foncier public en faveur du logement locatif social par l'institution d'une décote sur la valeur des terrains pouvant aller jusqu'à 100 %.
  • Elle renforce les obligations des collectivités en matière de production de logement social (25 % au lieu des 20 % initialement fixés par la loi de solidarité et de renouvellement urbain de 2000).
  • Elle ramène à 12 mois (au lieu de 18) le délai de vacance d'un logement au-delà duquel il peut être réquisitionné, sous réserve d'une prorogation pour la réalisation de travaux avant location.
Lorsque tous les décrets d'application de la loi Duflot seront pris les terrains publics devraient pouvoir être libérés et la production de logements sociaux accélérée.

Notre constat sur cette loi

Avant de se lancer dans une simulation duflot, il est peut-être préférable d'attendre les évolutions à venir et de rechercher des conseils sur l'investissement locatif.

Un nouveau projet de loi, qu'on pourrait appeler « Duflot 2 », est actuellement en cours de discussion.

La ministre de l'Egalité des territoires et du Logement propose un certain nombre de mesures pour lever les freins à la construction dans une période où le nombre de constructions neuves a diminué : encadrement des recours contre les permis de construire, transformation des bureaux en habitations, modification des règles de densification et de surélévation, etc.

L'abaissement à 5 % du taux de TVA pour le logement social, une mesure très attendue, et l'augmentation des aides à la pierre seraient de nature à mobiliser les acteurs privés.

De plus, le projet de loi affiche une aide à la rénovation énergétique qui devrait permettre de rénover 500 000 logements par an et de créer 75 000 emplois.

Compte tenu de l'urgence, la ministre proposera de légiférer par voie d'ordonnance pour accélérer la mise en œuvre de son plan.

À propos de l'auteur

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Blogueur, je tiens le blog Priximmo spécialisé dans l'immobilier,
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