XAVIER PESTEL

Publié dans : Les articles Économie & Finances de Xavier Pestel

La situation de l'immobilier à Paris

La situation immobilière à Paris est préoccupante entre la pénurie de logements et les constructions sociales : Quelle place pour le projet du Grand Paris ?

Paris, une ville à part, une ville qui échappe aux tendances immobilières.

Alors qu'en moyenne en France les prix de l'immobilier baissent, Paris résiste, même si les transactions immobilières enregistrées dans la capitale, elles, sont en chute libre.

Pourquoi un tel paradoxe ?

Le paradoxe parisien

Selon les notaires, le nombre de transactions immobilières a chuté de 20 % sur un an dans la capitale. Cette baisse, qui concerne principalement les logements anciens, provient du fait de la perte d'acheteurs mais également de vendeurs, entraînant une chute conséquente des transactions.

Les acheteurs attendent que les prix de l'immobilier parisien baissent, qu'ils s'indexent sur le reste du marché français, or ils stagnent. Les propriétaires, quant à eux, ne vendent plus, ils préfèrent attendre que la conjoncture économique soit meilleure, et s'ils vendent, ils refusent de faire un effort sur le prix, prenant le risque de passer à côté de ventes en dessous de la valeur qu'ils ont fixé plutôt que de la baisser.

Beaucoup surestiment leurs biens et refusent toute négociation alors qu'en face, les acquéreurs, eux font des offres toujours plus basses. Tout cela a pour conséquence non seulement la baisse des transactions mais également un sérieux allongement des délais de transactions quand celles-ci se font.

De plus, les prix diffèrent selon les arrondissements, certains étant en hausse et d'autres en baisse, ce qui permet à l'immobilier parisien d'avoir un m2 valant toujours plus de 8000 euros en moyenne, et donc, de faire stagner en moyenne les prix.

Pour information, voici les estimations du prix médian au m² par arrondissement (1er décembre 2012) :

  • Ier arrondissement : 10 389 € / m²
  • IIe arrondissement : 8 948 € / m²
  • IIIe arrondissement : 9 687 € / m²
  • IVe arrondissement : 11 024 € / m²
  • Ve arrondissement : 10 973 € / m²
  • VIe arrondissement : 12 941 € / m²
  • VIIe arrondissement : 12 770 € / m²
  • VIIIe arrondissement : 10 207 € / m²
  • IXe arrondissement : 8 596 € / m²
  • Xe arrondissement : 7 173 € / m²
  • XIe arrondissement : 7 966 € / m²
  • XIIe arrondissement : 7 930 € / m²
  • XIIIe arrondissement : 8 007 € / m²
  • XIVe arrondissement : 8 569 € / m²
  • XVe arrondissement : 9 027 € / m²
  • XVIe arrondissement : 10 110 € / m²
  • XVIIe arrondissement : 8 530 € / m²
  • XVIIIe arrondissement : 7 201 € / m²
  • XIXe arrondissement : 6 466 € / m²
  • XXe arrondissement : 6 647 € / m²

Paris et la pénurie

Outre ces problèmes sur les prix et les transactions, Paris connaît d'intenses difficultés face à une pénurie de logements qui perdure et découle de diverses causes.

Trouver une location sur Paris est un parcours du combattant du fait d'un déséquilibre entre l'offre et la demande, la deuxième étant beaucoup plus importante que la première. Certains se mettent alors en quête d'un premier achat immobilier, mais là encore, les prix vont vite mettent un frein à leurs envies.

Toutefois, la pénurie de logements que connaît Paris découle d'autres causes un peu moins perceptibles et qui peuvent parfois paraître irrationnelles faisant également relativiser le manque de constructions.

Certains propriétaires préfèrent louer aux touristes plutôt qu'à des locataires permanents ou préfèrent encore garder leurs logements vides. Ces derniers vont se vendre plus chers que des logements occupés, qui peuvent perdre entre 10 et 20 % de leur valeur, d'autant que si le logement est occupé, l'acquéreur ne pourra en jouir qu'à l'expiration du bail du ou des locataires.

Paris concentre également beaucoup d'immeubles vacants à usage de bureaux qui appartiennent à de grosses sociétés ou à des fonds d'investissements étrangers. Beaucoup de ces immeubles sont vides aujourd'hui car désertés par les entreprises qui optent pour des immeubles récents en périphérie de la capitale.

Et les propriétaires optent pour la vacance plutôt que pour une transformation de leurs locaux en logements car la location de bureaux reste la plus rentable. Certes, la vacance de ces locaux ne rapporte aucun profit mais les propriétaires préfèrent attendre, même un certain temps, de trouver une nouvelle entreprise locataire plutôt que de s'engager dans des travaux pour transformer les locaux en habitation.

Paris et la construction sociale

Si de riches acquéreurs étrangers n'hésitent pas à s'offrir des biens exceptionnels à des prix démesurés dans la capitale, y devenir propriétaire ou locataire n'est pas à la portée de tous les ménages. D'où l'importance de constructions sociales.

La ville de Paris a pour objectif d'atteindre 20 % de logements sociaux parmi les résidences principales d'ici fin 2013 et 25 % d'ici 2030, notamment en favorisant le retour au logement des bureaux obsolètes, en promouvant une architecture et un environnement de qualité ou encore en utilisant les potentialités de dépassement des coefficients d'occupation des sols.

Le projet du Grand Paris

Mais pour palier au manque de logements dans la capitale et l'agglomération parisienne, il faudrait construire 70 000 logements par an au cours des 25 prochaines années et c'est ce que le projet du Grand Paris prévoit.

Ce projet n'envisage ni une urbanisation à outrance ni un étalement urbain, il s'agit de construire la ville sur la ville et d'intensifier la métropole, de la rendre plus compacte tout en préservant les espaces verts et les zones agricoles.

L'enjeu est de permettre aux franciliens de se loger dignement, de remettre en avant une certaine cohésion sociale, des espaces de vie apaisants, dynamiques et attrayants.

À travers le Grand Paris, il y a la volonté de renforcer le statut international de Paris par l'intermédiaire de grandes réalisations architecturales et urbaines lui permettant d'être une ville-monde pour tous.

À propos de l'auteur

XAVIER PESTEL

Blogueur, je tiens le blog Priximmo spécialisé dans l'immobilier,
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