Résidence de vacances, les principes

C'est tendance pour les professionnels mais surtout pour les particuliers qui cherchent à valoriser leurs résidences secondaires : la résidence de vacances.
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La location saisonnière impose quelques règles, notamment celles liées à l'obligation, pour le bailleur, de fournir un descriptif complet du logement mis en location, de préciser la situation du bien à louer dans la localité et de décrire les conditions de location.

Il est admis qu'une location saisonnière ne doit pas dépasser 3 mois (ou une saison). Si un locataire décide de poursuivre son séjour au delà du trimestre, il contraint le propriétaire à changer les conditions du bail.

Le contrat de location

Le contrat de location n'est pas imposé par la loi, mais il est vivement conseillé d'en établir un, notamment pour éviter les conflits qui pourraient apparaître entre les deux parties. Ce contrat doit fournir les renseignements tels que l'adresse de la location, la description du logement, l’énumération des parties dont le locataire a la jouissance (exclusive ou en partage), la durée de la location, avec les dates (voire les heures) d'arrivée et de départ ainsi que le prix fixé librement par le bailleur.

A cela s’ajoutent également, les charges locatives, qui sont souvent incluses dans le prix de la location ou précisées en fonction de la consommation, le versement d'une avance, qui correspond aux modalités de la réservation, le dépôt de garantie (ou caution). Il est admis que le dépôt de garantie ne dépasse généralement pas 25% du prix de la location. Le dépôt de garanti est restitué dans sa totalité à la fin du séjour si le propriétaire n'a constaté aucune dégradation.

Une fois le contrat de location rédigé, le propriétaire l'envoie en deux exemplaires non signés au futur locataire, qui les retourne signés avec le chèque correspondant à la réservation. Le propriétaire renvoie alors l'un des exemplaires signé de sa main.

Il est à noter que les locations meublées, saisonnières ou non, ne sont plus soumises à TVA.

Les devoirs du propriétaire

Le propriétaire a l'obligation de remettre au futur locataire une description précise de la location, un document sous forme de questionnaire qui indique, entre autres, le nombre et la superficie des pièces, le confort domestique (électroménager, télévision, la présence d'un jardin, d'une terrasse, la situation géographique du logement, la proximité des commerces et des lieux de loisirs, entre autres.

Le loueur en meublé ou son mandataire est tenu de communiquer au préfet, tous les cinq ans à la date anniversaire du classement initial, un certificat de visite de son meublé. S'il manque à cette obligation, le préfet prend, après avis de la commission, un arrêté de radiation du meublé au terme d'un délai de deux mois, suivant mise en demeure de produire le certificat.

Les obligations du locataire

Dès qu'il reçoit le contrat de location, le locataire peut réserver son logement de vacances en retournant le contrat signé et un chèque, correspondant à un acompte généralement compris entre 25 et 30 % du tarif total de la location.

Le propriétaire et le locataire peuvent se dédire et si le locataire annule sa location, il ne perd que le montant versé. Si c'est le propriétaire qui renonce à louer son bien, il doit verser au locataire floué le double de la somme versée. Dans le cas d'un acompte, l'engagement des deux parties est définitif. Si, pour une raison quelconque, le locataire décide finalement de ne pas se rendre en villégiature, il perd le montant versé et peut être contraint de régler la totalité de la location afin de réparer le préjudice subit par le propriétaire. Si c'est le bailleur qui est à l'origine de l'annulation, il devra indemniser le locataire, pour préjudice moral ou financier.

Sauf avis contraire dans le contrat de location, le locataire doit nettoyer entièrement son lieu de résidence (il peut arriver que les nouveaux locataires soient présents la même journée). S'il y a eu un peu de casse, il est toujours préférable de prévenir le propriétaire, qui risque de s'en apercevoir lors de l'état des lieux. Si ce dernier ne constate aucune dégradation, il peut rendre le dépôt de garantie immédiatement. Mais la loi l'autorise à vous l'envoyer dans un délai de 10 jours. Si, au contraire, quelques petites dégradations ont été constatées, le bailleur peut alors retourner le dépôt de garantie dans un délai de trois mois, amputé des frais de réparation.

Le locataire doit donc toujours exiger un descriptif suffisamment précis avant la signature du contrat ou l'envoi d'un chèque au loueur : distance des commerces, charges éventuelles, ascenseur, et demander des informations complémentaires, voire une photographie.

Il doit aussi exiger un contrat écrit précisant tous les éléments de la location : prix, descriptif, conditions,... Ces informations serviront de référence en cas de litige.

Le montant des loyers, la durée de location, la détermination des charges sont donc libres et résultent de la seule négociation.

Le loueur est en droit de demander une attestation d'assurance lors de la remise des clés.

Litiges et sanctions

En cas de litige portant sur la conformité du meublé aux normes, le préfet peut être saisi par le locataire par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de huit jours à compter du début de la location. Il peut faire effectuer une visite des locaux par les personnes qu'il aura habilitées à cet effet et prononcer selon le cas, soit le déclassement dans une catégorie correspondant à un niveau de confort moindre, soit la radiation de la liste des meublés classés. Si les renseignements produits lors de la demande de classement sont inexacts, le préfet peut, après avis de la commission départementale d'action touristique, radier le meublé de la liste des meublés classés. Le loueur ou son mandataire ne peut alors engager une nouvelle procédure de classement qu'à l'expiration d'un délai d'un an à compter de la notification de la radiation.

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