Situation du marché de l'immobilier fin 2012

L'année 2012 aura été marqué par une stabilisation des prix et une très forte chute des volumes de transactions.

L'indice des prix de l'immobilier dans les huit premières agglomérations françaises est calculé chaque mois sur la base des transactions enregistrées le mois précédent par le groupe De Particulier à Particulier.

Le particulier qui souhaite vendre sa maison ou son appartement s’appuie généralement sur les indices relayés par les médias. Il adopte ces chiffres comme la norme. Mais ces chiffres s’ils sont justes comme les chiffres des Notaires de France issus des actes de vente, ne sont pas neutres.

De nombreux groupes immobiliers publient des chiffres qui influent directement sur le prix du marché et poussent généralement le marché vers le haut.

L'indice est calculé chaque trimestre mais il est annuel glissant, c'est-à-dire qu'il repose sur les mutations d'une période de quatre trimestres. Compte tenu des délais d'alimentation de la base, ce sont deux indices qui sont calculés chaque trimestre : un indice provisoire et un indice définitif.

Les indices de prix sont déclinés par secteurs géographiques : province, régions, départements...

Les tendances du marché immobilier

Le nombre de transactions sur les douze derniers mois est en baisse de 4,9% par rapport aux douze mois précédents. Depuis le début de l’année, l’indice perd 3,5%.

Au mois de septembre, les prix immobiliers enregistrent une légère tendance à la baisse, avec des variations respectives de -0.56 % pour les appartements et -0.17 % pour les maisons. Sur trois mois, les prix des appartements se replient très légèrement de -0.07 % et restent légèrement positifs à + 0.17 % pour les maisons. Sur un an, la variation des prix est légèrement négative pour les appartements à -0,89 % et -0,56 % pour les maisons.

Les taux de négociation baissent modérément par rapport au mois précédent, avec un taux de +3,90 % pour les appartements et de +4,85 % pour les maisons. Quant aux délais moyens de transaction, ils restent stables : il faut en moyenne 7 semaines pour vendre un appartement et 11 semaines pour vendre une maison.

Si l’immobilier d’entreprise observe un léger recul, les prix des logements en Ile-de-France sont, eux, en progression.

Sur une base trimestrielle l’indice perd 3,5% alors qu’il progressait de 3,2% un an auparavant. Sur une base annuelle le marché connaît une modeste hausse de 1,8% contre un bond de 19,4% il y a un an.

Le marché reste techniquement déséquilibré, écartelé entre le compartiment des biens chers et celui des biens bon marchés.

La volatilité des variations quotidiennes de prix sur 30 jours calculée sur une base annualisée diminue légèrement à 5,7% contre 7,7% sur un mois, un niveau significativement supérieur à sa moyenne historique de 4,1%.

La réalité des prix

Les prix observés s'entendent hors droits de mutation mais TVA incluse pour le secteur neuf. Ils correspondent au prix net vendeur (n'incluant pas le montant des meubles et la commission d'agence).

Les statistiques publiées au niveau de la province, des régions, des départements et des arrondissements administratifs correspondent à :

  • Un prix médian au m² en appartements.
  • Un prix médian de vente en maisons et en terrains.

Au niveau des villes, des quartiers et autour d'une adresse, une fourchette de prix est affichée :

  • Le prix minimum correspond au 1er quartile du prix du m² en appartements et au 1er quartile du prix de vente en maisons et en terrains. Le 1er quartile est le premier niveau de prix obtenu après élimination du quart des ventes correspondant aux prix les plus bas.
  • Le prix maximum correspond au 3ème quartile du prix. Le 3ème quartile du prix est le dernier niveau de prix obtenu après élimination du quart des ventes correspondant aux prix les plus hauts.

Compte tenu du délai d'alimentation des bases immobilières, les statistiques paraissent avec un décalage de 3 mois.

Le calcul d'un prix moyen donne une photo instantanée du niveau des prix sur un marché à une période donnée. C'est un indicateur de la dépense des acquéreurs, laquelle est étroitement liée à la taille, aux qualités intrinsèques ou à l'environnement des logements vendus pendant la période. Ainsi, le prix moyen augmente, à priori, si ces critères sont plus favorables une année par rapport à une autre ; à caractéristiques identiques, le prix n'aurait peut-être pas varié, ou de façon différente.

Afin de remédier à ce problème, les notaires ont mis en place, en partenariat avec l'INSEE, un outil de suivi de l'évolution du marché : l'indice de prix. Il existe à Paris depuis 1992 et en province depuis 1996.

Il porte uniquement sur les maisons anciennes et les appartements anciens au sens fiscal, c'est-à-dire de plus de 5 ans ou ayant subi une deuxième mutation dans les 5 ans de leur achèvement.

La controverse sur les indices

Les chiffres, indices, baromètres et observatoires des prix de l'immobilier et des loyers se sont multipliés ces dernières années, mais la transparence du marché se pose encore.

Des polémiques ont ébranlé la confiance dans les indices publiés par des acteurs historiques tels la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier), poussant les autorités à demander une mise au clair des statistiques produites par les uns et les autres, y compris sur celles utilisées par les services de l’Etat. Il avait été révélé la profusion d’une singulière indigence de la connaissance fine des marchés immobiliers, notamment hors Ile-de-France, à laquelle les acteurs publics ou semi-publics - INSEE, notaires - ont peu de chance de remédier...

Source : Priximmo

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