Ce qu'il faut savoir pour bien vendre sa maison, son appartement

Pour mieux vendre, voici des règles et conseils ; valoriser son bien immobilier, son logement, permet une vente plus rapide et aux meilleures conditions.
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Tout vendeur d’un bien immobilier (maison, appartement, terrain) devrait d’abord se placer en position d’acquéreur. Classiquement, en matière de transaction immobilière, la plupart d’entre nous sommes plus exigeants dans la peau d’un acquéreur que dans celle d’un vendeur.

Voici quelques règles fondamentales, directement issues de 10 ans d'expérience de deux professionnels de l'immobilier.

Vendre un logement c’est provoquer un coup de cœur chez un acquéreur

Provoquer le coup de cœur chez les acheteurs potentiels est essentiel, et pour cela il faut garder à l’esprit quelques éléments clés comme :

· Quand l’environnement du bien est peu attrayant, le bien lui-même doit présenter des atouts forts : ainsi, dans un cadre avec beaucoup de vis-à-vis inesthétiques, une maison doit offrir une vraie sensation d’intimité, un côté cocon.

· Les petits espaces doivent paraître clairs et fonctionnels : les toutes petites pièces sont peu et astucieusement meublées pour en montrer le potentiel, et bien éclairées.

· Pour un bien banal, très ordinaire, les visiteurs doivent pouvoir imaginer comment le personnaliser. Quelques idées déco simples et soignées sont bien venues et peuvent s’avérer suggestives, mais l’ensemble doit rester assez neutre.

· Un lieu inhabituel ou original doit être immédiatement perçu en le désencombrant, car beaucoup de gens recherchent un bien hors normes !

· Mais quelque soit la nature du lieu, aucun coup de cœur ne peut s’envisager pour un logement où le manque d’hygiène et de propreté apparaissent de manière évidente.

Valoriser un bien immobilier c’est en connaître les défauts

Sauf pour un bien très rare, les acquéreurs potentiels acceptent de moins en moins de se lancer dans les travaux. La pire des erreurs consiste à camoufler les défauts dans l’habitat, ou taire certaines lourdes interventions à réaliser ; les seules solutions : vendre à bas prix en évoquant le coup estimatif des interventions à réaliser, ou résoudre les problèmes avant la vente.

La vigilance porte en particulier sur l’étanchéité de l’habitat à l’eau et à l’air, sur l’état des toits et charpentes, l’installation électrique, l’alimentation en eau chaude et froide, l’évacuation des eaux usées, l’isolation thermique et phonique, la salubrité et la sécurité générale des lieux. Un diagnostic d’expert est indispensable si l’on suspecte certains de ces problèmes. Il s’agit de comprendre qu’une déco réussie ne peut servir de cache misère. Attention, la responsabilité du vendeur est engagée en cas de vices cachés.

Pour bien vendre sa maison ou son appartement tout doit être fonctionnel

Tout acheteur potentiel a le droit de s’assurer que les robinets et la chasse d’eau fonctionnent, les fenêtres s’ouvrent... D’ailleurs, si un visiteur commence à s’intéresser aux détails, c’est signe qu’il s’intéresse au bien, et l’on ne rate pas la vente pour quelques menues défaillances.

Pièces par pièces, de l’entrée au garage et au grenier, il faut tout vérifier : la sonnette ou l’interphone fonctionnent ; portes et fenêtres s’ouvrent et se ferment facilement (un peu de lubrifiant sur les gonds et dans les serrures suffit) ; tous les interrupteurs sont fonctionnels et propres, chaque lampe s’éclaire (changer les ampoules grillées), les robinets et pommes de douches s’utilisent sans forcer et ne gouttent pas. Tous les rangements et équipements fournis à la vente sont fonctionnels (hotte aspirante, insert, plaques de cuisson…). Par ailleurs, on ne laisse pas imaginer des problèmes qui n’existent pas ou plus : l’auréole au plafond fait penser à une fuite même si le problème est résolu depuis longtemps, tout comme les peintures écaillées des fenêtre ou de vieilles moisissures. Tout cela doit disparaître avant toute visite.

La dépersonnalisation du home-staging : un peu, mais pas toujours !

Il est très courant d’entendre qu’il faut dépersonnaliser les lieux « afin que chacun puisse se projeter » dans son futur logement. Vrai et faux en même temps, car il n’y a pas un stéréotype d’acheteur. La seule règle est que pour bien vendre sa maison, les visiteurs doivent tout de suite s’y sentir bien. Il faut donc s’adapter en fonction du type de lieu à vendre, donc du type de clientèle que cela intéresse. On ne traite pas un appartement minimaliste ou ultra contemporain de la même manière qu’une maison de campagne ancienne. Plus un bien est original, voire excentrique, plus la dépersonnalisation paraît incongrue ; à l’inverse, plus un bien est banal, plus les visiteurs peuvent être rebutés par une décoration trop prononcée.

Globalement, c’est plus contre l’excès qu’il faut être vigilant : trop de photos de familles, trop de dessins d’enfants ou de posters, trop de couleurs…

Soigner les abords de la maison et l’accès aide à mieux vendre

L'espace jardin et les petits bâtis extérieurs doivent être libérés au mieux pour que le visiteur mesure l’usage qu’il peut en faire. Au premier coup d’œil, les lieux doivent paraître fonctionnels. Les accès piéton et véhicule sont nécessairement évidents et pratiques. L’entrée dans la propriété peut être très simple, mais doit être accueillante : quelques fleurs, des abords propres, un gazon tondu, une clôture en bon état, des portes et volets non défraichis sont autant d’atouts qui peuvent provoquer le coup de cœur.

Sur le terrain (clos ou non) la végétation apparait maitrisée : si points de vue il y a, il faut les mettre en valeur ; un débroussaillage s’impose pour éliminer ronces ou orties. Des arbres correctement élagués et une haie taillée sont des atouts. En l’absence de clôture, les limites doivent paraître évidentes, et les bornes visibles. Les animaux (poule, chien, lapin…), même du jardin, seront autant que possible sortis de la propriété à vendre.

Pour conclure, trois points qu’il faut garder à l’esprit

On peut se souvenir qu’un acheteur n’a pas spécialement envie de faire les petits travaux que l’on n’a pas voulu faire soi-même.

De même, pourquoi imposer aux autres ce qui nous gêne au quotidien : attention… dans un couple madame ne regarde pas les mêmes choses que monsieur !

Un prix ne se négocie jamais en fonction des sommes d’argent dont on a besoin, mais de la valeur du bien au moment de la vente.

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